Rentabilidad bruta vs neta: por qué tu piso renta menos de lo que crees
Cuando compras un piso para alquilar, el número que casi todo el mundo mira es la rentabilidad bruta: divides la renta anual entre lo que te costó el piso y sale un porcentaje que suena bien. El problema es que ese número es una ilusión. No es lo que ganas. Es lo que ganarías si alquilar un piso no costara nada — y cuesta.
La diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta es la diferencia entre lo que parece que ganas y lo que de verdad entra en tu bolsillo. Y para la mayoría de los inversores, esa diferencia es mucho mayor de lo que imaginan.
La rentabilidad bruta: el número que engaña
La fórmula de la rentabilidad bruta es sencilla: renta anual dividida entre el precio de compra, por cien. Un piso de 200.000 € que alquilas por 1.000 € al mes (12.000 € al año) tiene una rentabilidad bruta del 6 %.
Suena estupendo. Pero esa cifra no resta ni un solo gasto. Ni el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni los intereses de la hipoteca, ni los meses que el piso está vacío, ni las reparaciones, ni los impuestos. Es el equivalente a mirar tu sueldo bruto y creer que eso es lo que te llega a la cuenta.
La rentabilidad neta: lo que de verdad ganas
La rentabilidad neta parte del mismo ingreso, pero le resta todos los gastos reales de tener ese piso alquilado. Sobre el mismo piso de 200.000 €, hay que descontar el IBI, la comunidad, el seguro, una previsión para reparaciones y vacancia, y si hay hipoteca, los intereses. Cuando restas todo eso, ese 6 % bruto que tan bien sonaba puede quedarse en la mitad, o menos.
No es un defecto del piso. Es la realidad de cualquier inmueble. El error está en tomar decisiones de inversión —comprar, vender, refinanciar— mirando la cifra que ignora todos los costes.
Por qué esta diferencia cambia tus decisiones
Imagina que tienes tres pisos. Por rentabilidad bruta, los tres parecen parecidos. Pero uno tiene la comunidad por las nubes, otro una hipoteca cara, y el tercero está casi libre de cargas. En neto, son inversiones completamente distintas — y solo una de las tres puede ser la que de verdad te conviene ampliar.
Si solo miras la bruta, no lo ves. Tomas decisiones sobre tu patrimonio con el número equivocado. Y el coste de equivocarse en inmobiliario, donde cada operación mueve cientos de miles de euros, es enorme.
Y todavía falta una pieza: el ROIC
Hay un nivel más, que casi nadie calcula: la rentabilidad sobre el capital que realmente has puesto. Si compraste con hipoteca, no invertiste los 200.000 €, invertiste la entrada. Tu rentabilidad sobre ese capital propio puede ser muy distinta de la rentabilidad sobre el valor total del piso. Es la métrica que usan los inversores serios para comparar de verdad una operación con otra (a veces la verás como ROIC o como rentabilidad sobre fondos propios).
Esa misma lógica explica por qué un piso con cashflow ajustado puede seguir enriqueciéndote: parte de tu cuota de hipoteca es capital que amortizas, no gasto. Lo desarrollamos en cuánto patrimonio ganas de verdad cada mes.
Calcula la tuya de verdad
Saber tu rentabilidad neta real de cada piso no debería requerir una hoja de cálculo de diez pestañas que se rompe cada vez que cambias un dato. InmoPortfolio calcula la rentabilidad bruta, la neta y el ROIC de cada inmueble y del conjunto de tu cartera, restando automáticamente IBI, gastos, vacancia e intereses. Ves de un vistazo qué piso te renta de verdad y cuál solo lo parecía.
Y porque está pensado para inversores, no se queda en el dato: te enseña qué inmueble genera valor, cuál es tu lastre, y cómo afecta cada uno a tu patrimonio total.
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