Cómo declarar el alquiler en el IRPF: gastos deducibles para propietarios (renta 2025)

Cómo tributa el alquiler: rendimiento neto, no ingreso bruto

Los ingresos por alquilar una vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La fórmula es sencilla:

Sobre ese rendimiento neto, si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, se aplica una reducción. Y el resultado es lo que finalmente tributa.

El alquiler turístico o temporal no da derecho a estas reducciones, porque no cubre una necesidad permanente de vivienda. Hablamos aquí de alquiler de vivienda habitual.

Qué gastos puedes deducir

Estos son los gastos que la mayoría de propietarios pueden restar de sus ingresos por alquiler, siempre que estén justificados documentalmente (factura y prueba de pago) y vinculados al periodo en que el inmueble estuvo alquilado:

• Intereses de la hipoteca del préstamo usado para comprar o mejorar la vivienda (los intereses, no la amortización del capital).
• IBI y otras tasas municipales (basuras, etc.).
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Seguros del hogar y de impago.
• Reparaciones y conservación que mantienen el inmueble en uso (pintar, arreglar una instalación, cambiar elementos deteriorados).
• Suministros, cuando corren por cuenta del propietario.
• Amortización del inmueble y de los bienes muebles (un porcentaje del valor de construcción y del mobiliario).
• Gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica.

Lo que no es deducible: las obras de mejora o ampliación (que aumentan el valor del inmueble — esas se amortizan, no se deducen de golpe) y cualquier gasto personal del propietario ajeno al inmueble.

La reducción sobre el rendimiento neto

Aquí está el cambio que más confusión genera, porque la Ley de Vivienda de 2023 modificó los porcentajes. Lo esencial para un propietario:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: se mantiene la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo.
• Contratos nuevos a partir de 2024: la reducción general baja al 50%, pero puede subir según el caso.
  • Hasta el 90% si el inmueble está en una zona declarada tensionada y se rebaja la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior.
  • 70% en supuestos como alquiler a jóvenes (18–35 años) en zona tensionada, o vivienda cedida a administraciones y entidades sin ánimo de lucro dentro de programas públicos.
  • 60% si se han hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

La reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos y declarados correctamente. Por eso tener los gastos bien soportados no es burocracia: es lo que te da derecho a pagar menos.

El verdadero problema no es la renta: es el resto del año

Todo lo anterior es fácil de leer y difícil de ejecutar, porque la información está repartida. El IBI llega del ayuntamiento, los intereses del banco, el seguro de la aseguradora, las rentas de tu cuenta, las reparaciones de facturas sueltas. Y cuando llega abril, toca reconstruir doce meses de papeles de memoria.

La solución no es esforzarse más en mayo. Es tener cada cobro y cada gasto registrado el día que ocurre, durante todo el año, para que en la renta solo tengas que mirar.

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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Las reglas del IRPF dependen de tu situación concreta y pueden cambiar; consulta con tu asesor antes de presentar tu declaración